Как проверить собственника после закрытия персональной информации в ЕГРН

Покупателям недвижимости важно знать, что они заключают договор с собственником квартиры, а арендаторам — убедиться, что жильё сдаётся легально. Но с 2023 года личные данные владельцев недвижимости в Ð²Ñ‹Ð¿Ð¸ÑÐºÐ°Ñ Ð¸Ð· ЕГРН закрыты. Это создаёт сложности для Ñ‚ÐµÑ , кто Ñ Ð¾Ñ‡ÐµÑ‚ проверить продавца или наймодателя.

Разберёмся, зачем скрыли персональные данные владельцев в Ð²Ñ‹Ð¿Ð¸ÑÐºÐ°Ñ Ð¸ какие законные способы проверить собственника остались.

Почему закрыли доступ к данным о владельце в выписке из ЕГРН

С 1 марта 2023 года вступил в силу Федеральный закон от 14.07.2022 №266-ФЗ. Он изменил порядок предоставления информации из Единого государственного реестра недвижимости. Теперь, согласно ст. 36 закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, по умолчанию личные данные Ð²ÑÐµÑ Ñ‡Ð°ÑÑ‚Ð½Ñ‹Ñ Ð²Ð»Ð°Ð´ÐµÐ»ÑŒÑ†ÐµÐ² недвижимости скрыты от Ð¿Ð¾ÑÑ‚Ð¾Ñ€Ð¾Ð½Ð½Ð¸Ñ .

Это сделано для того, чтобы исключить утечку информации и использование чужой недвижимости в Ð¼Ð¾ÑˆÐµÐ½Ð½Ð¸Ñ‡ÐµÑÐºÐ¸Ñ ÑÑ ÐµÐ¼Ð°Ñ . Теперь злоумышленники не могут узнать имя владельца квартиры и нарисовать поддельный документ, чтобы сдать или продать её.

Раньше фамилия, имя и отчество собственника, а также его дата рождения указывались в выписке из ЕГРН. В открытом доступе осталась только информация об объекте: площадь, этаж, кадастровый номер, аресты, залоги и другие данные.

Теперь Ф. И. О. владельца-физлица доступны только ограниченному кругу лиц:

• Самому Ñ Ð¾Ð·ÑÐ¸Ð½Ñƒ квартиры.
• Его представителю с доверенностью.
• Жене или мужу владельца.
• Арендатору.
• Совладельцам одного объекта или ÑÐ¾ÑÐµÐ´Ð½Ð¸Ñ ÐºÐ¾Ð¼Ð½Ð°Ñ‚ в коммуналке.
• Владельцам ÑÐ¾ÑÐµÐ´Ð½Ð¸Ñ Ð·ÐµÐ¼ÐµÐ»ÑŒÐ½Ñ‹Ñ ÑƒÑ‡Ð°ÑÑ‚ÐºÐ¾Ð².
• Наследникам недвижимости.
• Сотрудникам Ð³Ð¾ÑÑƒÐ´Ð°Ñ€ÑÑ‚Ð²ÐµÐ½Ð½Ñ‹Ñ ÑÐ»ÑƒÐ¶Ð±, Ñ‚Ð°ÐºÐ¸Ñ ÐºÐ°Ðº Росреестр, ФНС или полиция.
• Нотариусам.
• Кадастровым инженерам.
• Арбитражному управляющему.
• Застройщику — по правам его дольщиков.
• Держателю залога, например банку.

Как узнать Ñ Ð¾Ð·ÑÐ¸Ð½Ð° недвижимости по адресу

В ÑƒÑÐ»Ð¾Ð²Ð¸ÑÑ Ð·Ð°Ñ‰Ð¸Ñ‚Ñ‹ Ð¿ÐµÑ€ÑÐ¾Ð½Ð°Ð»ÑŒÐ½Ñ‹Ñ Ð´Ð°Ð½Ð½Ñ‹Ñ Ð·Ð°ÐºÐ¾Ð½ всё же даёт возможность проверить владельца недвижимости. Вот несколько способов получить его данные.

Попросить собственника самому заказать выписку

Проще и быстрее всего информацию может получить сам владелец объекта. Для этого он заказывает выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, кадастровой палаты, через «Госуслуги» или в МФЦ. Тогда в справке будет его фамилия, имя и отчество. Чаще всего продавцы сами заказывают эту выписку до сделки.

Чтобы убедиться, что документ не поддельный, нужно посмотреть дату — чем свежее справка, тем лучше. Также нужно проверить:

• на электронной справке — подлинность подписи на Â«Ð“Ð¾ÑÑƒÑÐ»ÑƒÐ³Ð°Ñ Â», приложив файлы подписи и выписки;
• на бумажной — QR-код, расположенный в правом Ð²ÐµÑ€Ñ Ð½ÐµÐ¼ углу документа. Его нужно сфотографировать телефоном, перейти по ссылке на сайт Росреестра и сравнить данные на сайте с документом.

Проверить данные через нотариуса

Нотариус вправе запросить личные данные человека в Росреестре. Это регламентировано ст. 85.1 «Основ законодательства РФ о нотариате». Нотариус имеет право отправить запрос и получить выписку с паспортными данными Ñ Ð¾Ð·ÑÐ¸Ð½Ð° квартиры, если заявитель:

• предоставит ему соглашение о задатке или предварительный договор купли-продажи объекта,

• собирается подавать в суд для возмещения ущерба имуществу или нарушений права собственности,
• собирается арендовать недвижимость или выполнять на ней какие-то работы.

Получить доверенность от собственника

Если владелец согласен предоставить больше информации, он может оформить доверенность на будущего покупателя. С этим документом представитель сможет получить выписку с полными данными продавца. Доверенность оформляют у нотариуса, в ней должны быть чётко прописаны полномочия представителя:

• Обратиться в орган госрегистрации недвижимости с запросом о предоставлении сведений из ЕГРН.
• Расписаться в заявлении в качестве представителя.
• Получить документы по этому запросу.

Такая доверенность не даёт покупателю Ð½Ð¸ÐºÐ°ÐºÐ¸Ñ Ð¿Ñ€Ð°Ð² на объект, кроме получения справки из Росреестра.

Попросить собственника раскрыть данные

Хозяин квартиры может раскрыть свои данные в реестре, тогда во Ð²ÑÐµÑ Ð²Ñ‹Ð¿Ð¸ÑÐºÐ°Ñ Ð½Ð° его жильё будут Ф. И. О. и дата рождения. Для этого Ð½ÐµÐ¾Ð±Ñ Ð¾Ð´Ð¸Ð¼Ð¾ отправить в Росреестр заявление. Если в собственности несколько объектов, можно выбрать один, где имя будет раскрыто. Данные раскрываются бессрочно, но Ð¸Ñ Ð¼Ð¾Ð¶Ð½Ð¾ в любой момент скрыть. Открывать и закрывать сведения о себе можно неограниченное количество раз.

Посмотреть документы на недвижимость

Продавец может показать покупателю документы, подтверждающие право владения: договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследстве. Такие документы всегда содержат информацию о владельце. Показывать Ð¸Ñ Ð½Ðµ запрещено, но собственник не обязан этого делать. Это не самый надёжный способ подтвердить право владения, так как эти бумаги можно подделать и они не гарантируют право собственности на момент сделки.

Заказать выписку на соседний земельный участок

Если нужно узнать имя соседа, можно заказать выписку на его землю. В ней будут контактные данные, если владелец оформлял права на участок и проводил межевание: адрес электронной почты или почтовый адрес для связи. Важно, чтобы участок был смежным с землёй заявителя — у Ð½Ð¸Ñ Ð´Ð¾Ð»Ð¶Ð½Ñ‹ быть общие границы.

Как действовать не стоит

Правовые ограничения на доступ к личным сведениям существуют не просто так. Те, кто пытается найти Ð¾Ð±Ñ Ð¾Ð´Ð½Ð¾Ð¹ путь, рискуют потерять деньги и нарушить закон.

Не пользуйтесь сторонними сайтами

В интернете есть сервисы, которые предлагают получить данные о Ð²Ð»Ð°Ð´ÐµÐ»ÑŒÑ†Ð°Ñ Ð¶Ð¸Ð»ÑŒÑ за деньги. Они обещают полные выписки из ЕГРН и другие документы с персональными данными. Они работают незаконно и не имеют доступа к реальной базе Росреестра. Если сделать через Ð½Ð¸Ñ Ð·Ð°Ð¿Ñ€Ð¾Ñ, можно передать свои личные данные мошенникам и потерять деньги.

Не запрашивайте данные в управляющей компании

УК и ТСЖ не имеют доступа к базе Росреестра. Они знают только ту информацию, которую им дали сами Ñ Ð¾Ð·ÑÐµÐ²Ð° квартир. Регистрационный учёт граждан сейчас ведут не паспортистки из УК, а территориальные органы МВД РФ.

Даже если управляющая организация выдаст справку о собственнике, то только ему самому или его представителю с доверенностью. Работники УК не имеют права передавать информацию о Ð¶Ð¸Ð»ÑŒÑ†Ð°Ñ Ñ‚Ñ€ÐµÑ‚ÑŒÐ¸Ð¼ лицам.

Не расспрашивайте соседей

Идея пообщаться с соседями кажется безопасной, но на деле малоэффективна. Соседи могут не знать полного имени владельца, а если у квартиры несколько собственников, Ð¸Ñ ÑÐ»Ð¾Ð²Ð° не дадут полной картины. Часто случается, что жильё по документам принадлежит одному человеку, а живёт там другой: например, арендатор, родители или взрослые дети Ñ Ð¾Ð·ÑÐ¸Ð½Ð°.

Коротко о главном

Данные о владельцах недвижимости в выписках из ЕГРН скрыты по закону — это сделано для защиты людей от мошенников. Однако добропорядочный покупатель или арендатор может проверить собственника легальными способами, например:

• Попросить продавца или наймодателя заказать актуальную выписку из ЕГРН. На бумажной версии проверить QR-код, на электронной — цифровую подпись.
• Обратиться за выпиской через нотариуса, если есть предварительное соглашение купли-продажи или основания для иска.
• Получить у собственника доверенность для запроса в Росреестр или раскрытие Ð´Ð°Ð½Ð½Ñ‹Ñ Ð² базе.
• Посмотреть правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, наследства, дарения.
• Если речь о соседнем земельном участке, можно заказать выписку самостоятельно — она должна содержать контактные данные владельца.

Избегайте Ð½ÐµÐ»ÐµÐ³Ð°Ð»ÑŒÐ½Ñ‹Ñ Ð¸ Ð±ÐµÑÐ¿Ð¾Ð»ÐµÐ·Ð½Ñ‹Ñ Ð¼ÐµÑ‚Ð¾Ð´Ð¾Ð² узнать Ф. И. О. владельца: Ð¿Ð»Ð°Ñ‚Ð½Ñ‹Ñ ÑÐ°Ð¹Ñ‚Ð¾Ð² с сомнительными базами, запросов в УК и расспросов соседей.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-uznat-sobstvennika-kvartiry-i-zemelnogo-uchastka/